一份近期获得的调查报告揭示，加拿大大型地产开发商和机构房东正在持续以金融化手段瞄准黑人及阿拉伯人口集中的社区，通过低价收购物业、驱逐原住租户、翻新后高价转售，实现投资回报。这一趋势已在多伦多、蒙特利尔、温哥华、埃德蒙顿、卡尔加里和渥太华等主要城市蔓延，进一步加剧加拿大住房危机，并削弱了原本已承受负担压力的社区社会凝聚力。
报告以Heron Gate社区驱逐案为例，显示房东通过名义上的大规模翻修和合法手段，将以黑人及新移民为主的长期居民赶离已有住房，随后引入更富裕的白人租户，推高物业价值。这一过程并非偶发，而是金融化房东（如房地产投资信托、资产管理公司和养老基金）在全国范围内采用的盈利模型。数据显示，社区中加勒比或中东居民比例每提高1个百分点，房价增长就减少13,640加元；非洲裔移民则达14.4万加元降幅。
以Timbercreek（后更名为Hazelview）在Heron Gate驱逐逾500名租户、推倒150套联排别墅为例，90%租户为有色族裔。研究团队通过对比统计局2006-2016年数据发现，即便控制收入、住房类型、教育和地理等变量，仅人口族裔构成就能显著预测房价增长滞缓。法律专家指出，这种以“种族红利”为基础的模式，促使资本专门在房价被压低、以少数族裔为主的区域收购物业，待原住民被迫迁离后大幅升值，短期内利润极高。
与此同时，房东利用安省N13转租法等法规，以大规模翻修、买断、长期忽视维修或扰民施工等形式，促使租户主动搬离，再以高于市场水平的租金转手。此类做法常常让低收入族裔家庭无力在社区内找到新居，不得不搬迁至他市或更挤迫的住房环境。研究还指出，搬迁往往直接导致家庭收入、社会纽带和稳定生活的丧失。
自加拿大90年代政策放宽大型机构投资房地产以来，类似REITs和养老基金如今已掌握全国20%-30%的专用租赁住宅。头部房东CAPREIT等控有上万套房源。专家警告，金融化房东以分红免税、追求短期利润、忽视住房保障和租户权益，加剧驱逐、租金上涨及住宅条件恶化。而弱化的租金管制和法律保护也为这种商业模式“保驾护航”。当前，Heron Gate案件正成为司法系统是否能应对这一以族裔为计谋的盈利模式的试金石。各界呼吁恢复全国性租金管制、扩充非市场性和公共住房，并加强对金融化房东的监管，将住房重新视作社会福祉，而非纯粹金融资产。
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